頭金無しで早期に住宅購入 vs 貯蓄後に住宅購入どちらがお得か?


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住宅を購入する際に、早い段階でローンを組んで購入するのと、頭金を貯め、借入れ額を減らしてから購入するのではどちらがお得か検証しました。 早期にローンを組む場合は、借入額が大きいために利息を多く払わないといけませんが、頭金を貯める場合は、住宅購入まで賃貸に住む必要があるので 家賃分が無駄となってしまいます。

どちらが得かは様々な要因で変わるので事例をもとに考えます。

■頭金無しで購入する場合
<条件>
・家の価格は3500万円
・35年ローン
・固定金利で1.5%

上記条件ならば、月々の支払い額は10.7万円で、総支払額はおよそ4500万円となります。利息だけで1000万近く払っている事になり、すごくもったいないです。

■頭金を貯めて購入する場合
頭金を貯めている間に借りている家の家賃をどのように考えるかがポイントとなってきます。仮に月々の家賃が、頭金無しで購入した場合の月々の支払額(10.7万円)と同じならば、 明らかに最初から頭金無しで買った方が得です。では、家賃がとても安い所に住む場合ですが、お金は貯まりますが、住宅環境が家を購入した場合と違いますので公平に比較できません。
住宅環境が公平に比較できる場合の家賃は、3500万 / (35年×12か月) = 8.3万としたいと思います。

<条件>
・借家の家賃は8.3万円
・5年間借家に住んだ後に家購入
・家購入後のローン返済額は、頭金無しで購入した場合と同じ10.7万円とする

<計算結果>
・5年間の貯蓄金額は、(10.7 - 8.3)万円 × 5年 × 12か月 = 145万円
・5年間の家賃支払い額は、8.3 × 5年 × 12か月 = 498万円
・ローンの支払額は3500-145 =3355万
・利息を含めたローン支払額は4256万
・トータルで支払う額は、4256 + 145 + 498 =4899万円

<結論>
頭金は無くても、なるべく早く家を買った方が得です。

では頭金を貯めている時の借家の家賃がいくらであれば、頭金を貯めたほうが得なのでしょうか? 計算したところ、金利1.5%であれば、4.1万円以下の家賃の借家に住んでいれば得であるということが解りました。結果を以下にまとめます。

家価格先に借家で頭金貯めるその後ローン支払い支払い
総額
支払い
差額
家賃年数支払い額貯蓄額
(頭金)
金額金利月額年数支払い額
3500万頭金の貯蓄無し3500万1.5
%
10.7
35年4501万4501万-
8.3万5年498万145万3355万33年4256万4899万-398万
7.0万420万223万3277万32年4128万4771万-270万
6.0万360万283万3217万31年4025万4668万-167万
5.0万300万343万3157万31年3937万4582万-81万
4.2万252万391万3110万30年3863万4506万-5万
4.1万246万397万3103万30年3855万4498万3万
3.0万180万463万3037万29年3747万4287万111万

家族がいて家賃が4.1万円の賃貸というのはなかなかありませんが、会社の社宅などに安く住める場合は、なるべく長く住んだ方が良いと思います。

また、金利によっても得する家賃のラインが変わり、例えば金利3%ならば、家賃が6.5万円以下で得する計算になります。